StrandBlick November 2024

58 StrandBlick November | 2024 Immobilien-Blog Anzeige Wichtig zu wissen • Es gibt drei Vermarktungsstrategien : klassische An- gebotspreis-Strategie (wurde in der Oktober Ausgabe des Strandblick behandelt), Liebhaberpreis-Strategie und das Bieterverfahren. • Entscheiden Sie sich möglichst vor Vermarktungsstart für eine der drei Methoden. • Passen Sie auf, dass Sie die Immobilie nicht am Markt “ verbrennen ” durch einen zu hoch angesetzten Ange- botspreis. • Sollten Sie am Ende der Vermarktung mehrere Kaufin- teressierte haben, können Sie in ein Bieterverfahren wechseln, um den Preis zu verbessern. • Eine Preisreduktion während der laufenden Vermark- tung aufgrund ausbleibender Nachfrage sollte vermie- den werden. • Beachten Sie die Ankerpreis- und Schwellenpreis- theorie. Liebhaberpreis-Strategie Die wenigsten Immobilien eignen sich für eine Liebha- berpreis-Strategie . Im Prinzip kommt diese nur zum Ein- satz, wenn davon auszugehen ist, dass die Immobilie einen hohen, nicht zu beziffernden emotionalen Wert für Kaufinteressierte hat, der es rechtfertigt einen ent- sprechend hohen Preis zu verlangen. Wie der Name sagt, sollte absehbar sein, dass es wirklich ein oder zwei Lieb- haber*innen für die Immobilie gibt, die bereit sind, deut- lich über Marktwert zu bezahlen. Gründe hierfür könnten zum Beispiel sein: einzigartiger Wasserblick, besondere Einzel- oder Feldrandlage, besondere Größe und Ausstat- tung der Immobilie etc. Hinzu kommt der Faktor, dass davon ausgegangen werden muss, dass es für die Immo- bilie nur einen kleinen Interessiertenkreis gibt, der unter Umständen länger braucht, um auf das Angebot auf- merksam zu werden. Kommen hingegen sehr viele Kauf- willige, macht ein Bieterverfahren mit einem moderat an- gesetzten Startpreis mehr Sinn, da sich eine Liebhaber*in dann gegen den Wettbewerb behaupten muss, um die Immobilie zu bekommen. Wird eine eher gewöhnliche Immobilie mit einem Lieb- haberpreis inseriert, ist hingegen eher von einem “ Mond- preis ” zu sprechen und Sie werden als Eigentümer*in mehr Nachteile als Vorteile haben. Tipp: Ankerpreis-Theorie Grundlage der Liebhaberpreis-Strategie ist insbeson- dere die Ankerpreis-Theorie, die besagt, dass diejeni- gen, die als Erste einen Preis aufrufen, einen “Anker” im Kopf der Verhandlungspartner*innen setzen und so die Bereitschaft, diesen Preis zu zahlen, erhöht wird. Dies funktioniert besonders gut bei Dingen, die schwer zu bewerten sind, wie Luxusgüter. Vor- und Nachteile Vorteile der Liebhaberpreis-Strategie, wenn es sich um eine “echte” Immobilie für Liebhaber*innen handelt: • Als Eigentümer*in kann man einen psychologischen Ankerpreis setzen, welcher in einer anschließenden Kaufpreisverhandlung von Vorteil ist. • Da der Kreis der Interessierten aufgrund der Immobi- lienart sehr klein sein wird und Kaufinteressierte ver- mutlich länger brauchen, um auf das Angebot aufmerk- sam zu werden, schadet eine lange Vermarktungsdauer dem Immobilienwert weniger als bei anderen Strategien. • Interessierte für Liebhaber-Immobilien sind tendenziell weniger preissensibel . Nachteile: • Lange Vermarktungsdauer. • Schwierigere Verhandlungsposition bei einzelnen Kaufinteressierten, da meist keine weitere Person Kauf- absichten hat, auf die man ausweichen könnte. • Da der emotionale Wert für jeden Menschen individuell ist und völlig losgelöst von sachlichen Bewertungsme- thoden , ist eine Bewertung einer solchen Immobilie schwierig. • Gefahr der Fehleinschätzung der eigenen Immobilie: Handelt es sich nicht, um ein Objekt für Liebhaber*innen, dann bieten Sie Ihre Immobilie nicht zu einem über- höhten Preis an, weil das Angebot an solchen begehrten Objekten rar ist, sondern zu einem weit überzogenen Mondpreis. In der Folge werden Sie vermutlich (mehrere) Preisreduktionen hinnehmen müssen, eine lange Ver- marktungsdauer erleben und potenziell Ihre Immobilie am Markt “verbrennen”. Preisreduktion Unserer Erfahrung nach sollte eine Preisreduktion vermie- den werden, indem man den Preis von Anfang an richtig und realistisch setzt. Immobiliensuchende sind üblicher- weise 6 Monate bis 2 Jahre auf der Suche und lernen dabei den Immobilienmarkt, das Angebot und die Preise genau kennen, sie stöbern auf Maklerwebsites und Im- mobilienportalen, prüfen Angebote und schauen sich Häu- ser und Wohnungen bei Besichtigungen an. Es kommen immer wieder neue Suchende hinzu, andere verschwin- den wieder, weil sie ihr Traumhaus gefunden haben oder die Suche aus anderen Gründen aufgegeben haben. Wird eine Preisreduktion durchgeführt , ist zu vermuten, dass die Immobilie bereits mehrere Monate nicht erfolg- reich am Markt angeboten worden ist und dass sie nun mit Nachdruck verkauft werden soll, weil den Eigentümer*innen die Zeit davonläuft. Aus der Verhand- lungsperspektive von Suchenden ist dies eine optimale Verhandlungsposition , um sie vielleicht unter dem neuen Angebotspreis zu erwerben. Hinzu kommt, dass Kaufin- teressierte beim regelmäßigen Durchstöbern der Immo- bilienangebote eine gewisse “ Betriebsblindheit ” entwik- keln und über bestimmte Offerten hinweg scrollen, da sie diese bereits in der Vergangenheit aussortiert haben. Vorteilhaft für Eigentümer*innen wirkt eine Preisreduktion nur bei Kaufinteressierten , die neu auf den Immobilien- markt kommen. Hier haben Sie als Eigentümer*in “neues Spiel, neues Glück”. Jedoch sind neue Immobiliensuchende mit wenig Erfahrung auch weniger kaufbereit als Su- chende, die schon länger aktiv sind. Bieterverfahren Wichtig zu wissen • Beim Bieterverfahren handelt es sich nicht um eine Auktion oder Versteigerung. • Vielmehr geben Kaufinteressierte ein Gebot ab, zu dem sie die Immobilie erwerben würden. • Dieser Gebotspreis sollte mit einer vorläufigen Finan- zierungszusage der Bank eingereicht werden. So ist klar, dass sich die Bietenden die Immobilie auch leisten können. • Sie als Eigentümer*in haben keine Verkaufspflicht am Ende des Prozesses. • Manchmal ergibt sich ein Bieterverfahren unbeabsich- tigt, da mehrere Kaufinteressierte die Immobilie erwer- ben wollen und bereit sind, mehr als den Angebotspreis zu bezahlen. Der richtige Angebotspreis beim Immobilienverkauf (Teil 2) Alle Unterlagen müssen bei Vermarktungsstart lückenlos und aktuell vorliegen Liebhaber Objekte haben nicht nur bei Autos einen emotionalen Wert Für die Einen eine Ruine - für die anderen ein Objekt der Begierde Welche Angebotspreisstrategien es gibt es und wie entscheiden Sie sich für die richtige.