StrandBlick Februar 2024

50 StrandBlick Februar | 2024 Immobilien-Blog Anzeige Das Hamburger Abendblatt titelte auf Seite 1 am 25. Januar 2024 mit „Makler Umfrage: Im- mobilienpreise in Hamburg fallen weiter“ Basis war eine Erhebung des Berufsverbandes IVD (Immobilienverband Nord) bei rund 70 Mit- gliedsunternehmen. Was für Hamburg und das Umland zutrifft, gilt nach unseren Erfahrungen auch für Lübeck und das Umland sowie die Fe- rienregionen der Lübecker Bucht, wobei in letz- teren Gebieten noch Sonderentwicklungen zu berücksichtigen sind. Hier die Ergebnisse im Überblick: - Fast alle Makler berichten von fallenden Prei- sen, sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser. - Preisrückgänge um bis 20%. - Nachfrage im laufenden Jahr weiterhin schwä- cher bei steigendem Angebot - Längere Verkaufszeiten von aktuell oft mehr als 6 Monaten - Problem das viele Immobilieneigentümer die gesunkenen Preise noch nicht realisiert haben und noch eine Art Preisnostalgie herrscht. - Besonders schwer verkäuflich sind ältere un- sanierte Objekte in Randlagen mit schlechten Energiewerten. Preisrückgänge auch im Raum Lübeck und an der Lübecker Bucht In unserem tagtäglichen Geschäft machen wir aktuell ähnliche Erfahrungen: - Immobilienverkäufer haben zu oft noch Preise von Anfang 2022 im Kopf, wo die Zinsen noch um die 1% lagen, die Baupreise noch erträglich waren und der Nachbar vielleicht zu einem sehr guten Preis verkaufen konnte. Heute er- zielen private Verkäufer so gut wie nie über- höhte Erwartungen. Auf der anderen Seite hat sich eine Mentalität entwickelt, dass Interes- senten bereits vor der ersten Besichtigung ex- orbitante Preisabschläge fordern. - Ohne professionelle Beratung durch einen er- fahrenen Makler besteht hier die Gefahr in ei- nen unschönen Teufelskreis zu geraten aus überhöhtem Preis, kaum Nachfrage, langen Vermarktungszeiten und Preisabschlägen, die vom Markt wahrgenommen werden und im- mer dreisteren Preisgeboten. Die Immobilie wird am Markt verbrannt. - Einige Sondereffekte sind bei Ferienimmobi- lien zu beobachten. Hier muss man wissen, dass diese Objekte meist nicht als Erstwohnsitz dienen sollen, sondern mehr als persönlicher Luxus oder Spaß-Objekte angesehen werden, die schön sind zu besitzen, aber auf die auch verzichtet werden kann. Die Zeiten der Preise von 10.000€ pro m² und mehr für erste Reihe Wohnungen sind auch hier vorbei. Wenn- gleich bei Ferienwohnungen eine Klientel un- terwegs ist, das in der Regel über höheres Ei- genkapital verfügt, so ist auch hier die Preisbereitschaft gesunken. Das hat auch da- mit zu tun, dass in der „Nach-Corona-Zeit“ die Ostsee wieder mehr mit anderen Feriendomi- zilen um In- und Ausland konkurriert. - Maklerprofis können hier von Anfang an mit einer realistischen Preis- und Angebotsstrate- gie helfen, einen aktuell guten Preis zu erzielen. Auch ganz aktuell konnten wir mehrere für alle Seiten akzeptable Abschlüsse tätigen und hatten zum Schluss nur zufriedene Gesichter beimNotar. Das klappt auch heute noch, wenn man realistisch bleibt und seine Kunden indi- viduell und persönlich berät, denn jede Im- mobilie ist anders. Ein entscheidender Grundsatz gilt noch immer: „Preise werden nicht nach den Kosten, Mühen oder Wünschen von Eigentümern gemacht, son- dern nach dem was Käufer ganz aktuell bereit sind für das Objekt der Begierde auszugeben.“ Der Verkäufer kann dann ja oder auch nein dazu sagen. Hier einige Methoden, um sich dem realisti- schen Preis zu nähern: 1. Sachwert-Verfahren Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusam- men aus Boden- und Gebäudewert . Beide wer- den separat voneinander berechnet. In der Re- gel wird das Sachwertverfahren für Häuser verwendet. Die grundlegende Formel für das Sachwertverfahren lautet: Sachwert = (Gebäudewert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor Bodenwert: In regelmäßigen Abständen veröf- fentlichen die regionalen Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte . Es handelt sich dabei um ver- gangenheitsbasierte „ Richtwerte “. Mithilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der ungefähre Wert des Grundstücks einer Immobilie berechnen. Aktuell sind in Lübeck und Ostholstein aber nur Bodenrichtwerte von 2022 veröffentlicht mit Werten, als der Markt noch auf seinem Höhe- punkt war. In Hamburg sind bereits Bodenricht- werte von 2023 veröffentlicht und diese liegen rund 15% unter den Werten von 2022. Gebäudewert: Der Gebäudewert setzt sich zu- sammen aus den Herstellungskosten des Ge- bäudes, abzüglich einer Alterswertminderung . Wurden bei einem Einfamilienhaus, das bei- spielsweise 40 Jahre alt ist, regelmäßig Reno- vierungen durchgeführt, ist der Gebäudewert höher. Wurden diese Investitionen unterlassen, ist der Gebäudewert niedriger. Addiert man Gebäude- und Bodenwert erhält man den vorläufigen Sachwert . Marktanpassungsfaktor: Der Sachwert wie- derum kann mit einem sogenannten Marktan- passungsfaktor multipliziert werden, ummarkt- gerechte, plausible Werte zu erhalten. Markt- anpassungsfaktoren werden auch von den Gut- achterausschüssen herausgegeben. 2. Vergleichswert-Verfahren Vergleichswert = Wohnfläche in m² x Ver- gleichswert +/- Zu- oder Abschlägen • Wohnfläche in m² = Wohnfläche Ihrer Immo- bilie. • Vergleichswert = Von Ihnen recherchierter Ver- gleichswert. Hier können Sie auf unsere aktu- ellen Marktberichte zurückgreifen, selber am Markt recherchieren oder sich eine Kaufpreis- sammlung vom örtlichen Gutachterausschuss zuschicken lassen. Dabei dürfen Sie nur aktu- elle Vergleichswerte zugrunde legen und keine weiter zurückliegenden Daten. • Zu- oder Abschläge = für eine besondere Lage, Ausstattung der Immobilie etc. Immobilienpreise – Die erzielbaren Preise decken sich oft nicht mit den Erwartungen der Verkäufer Auch an der Ostsee gibt es Preisdämpfer Preisabschläge bei Renovierungsstau Energieeffizienz wird zunehmed wichtig