StrandBlick März 2023

42 StrandBlick März | 2023 Immobilien-Blog Anzeige 1. Die Situation am Immobilienmarkt bis Mitte 2022 Friede, Freude, Eierkuchen. Konstante 0 Zins Politik der EZB (Europäische Zentralbank). Im- mobilienkredite gab es zu unter 1% Zinsen. Damit konnten sich Durchschnitts Verdiener locker eine Immobilie für z.B. 500.000€ kau- fen und zahlten bei z.B. 100.000€ Eigenkapital für 400.000€ Kredit rund 1000€ monatlich für Zins und Tilgung. Die Folge aus dieser Si- tuation war, dass die erzielbaren Verkaufs- preise für Immobilien immer weiter in die Höhe geklettert sind. Wir hatten Verkäufer- markt und die Eigentümer konnten sich an satten Gewinnen erfreuen. 2. Und dann kam Putin Der Überfall Russlands auf die Ukraine am 24 Februar war der Auslöser für eine schrittweise weltweite Änderung aller Rahmenbedingun- gen. Die Folge waren mit Zeitverzug drasti- sche Erhöhung von Energiepreisen, Liefer- stopps bzw. Abnahmeverweigerung von russischem Erdöl und insbesondere auch Gas, Attentate auf die Gaspipelines Nord Stream 1 und 2 und drastische Sanktionen der westli- chen Welt gegen den Aggressor Russland. Um die Liefersicherheit an Öl und Gas zu ge- währleisten, mussten schnell alternative Lie- feranten insbesondere für Gas gefunden wer- den. Das hatte eine drastische Erhöhung der Energiepreise für Privathaushalte und Indu- strie zur Folge hatte. Dazu kamen die drama- tischen Störungen weltweiter Lieferketten, Material Knappheit am Bau, steigende Lohn- kosten und in der Folge auch eine immer wei- ter steigende Inflation. 3. Konsequenzen für den Immobilienmarkt Seit Juli 2022 hat sich das Blatt komplett ge- wendet. Der Immobilienmarkt hat sich fast schlagartig von einem Verkäufermarkt in ei- nen Käufermarkt gedreht. Es gibt seitdem im- mer weniger Kaufwillige, denn eine allge- meine Zurückhaltung und Abwarten hat sich breit gemacht. Schrittweise hat die EZB den Leitzins auf in- zwischen 3% erhöht, um die hohe Inflation zu bremsen. Für März 2023 ist bereits ein weiterer Schritt der Leitzins Erhöhung angekündigt. Das hat zur Folge, dass Banken für Immobi- lienkredite je nach Laufzeit und Eigenkapital zwischen 4% und 5% verlangen müssen. Dar- aus folgt wiederum, das für das oben be- schriebene Haus für 500.000€ bei 100.000€ Eigenkapital inzwischen für Zins und Tilgung monatlich nicht mehr 1000€ anfallen sondern 2000€ oder eher 2500€. Eine durchschnittli- che Familie kann sich den Traum vom Eigen- heim damit aktuell überhaupt nicht mehr lei- sten. Banken setzen für Finanzierungen zudem oft an, dass maximal 1/3 des Haus- haltsnettoeinkommes für Wohnen ausgege- ben werden darf, um den Kredit zu gewähren. Das bedeutet, dass diese Beispiel-Familie ein monatliches Netto Einkommen von rund 7000€ benötigt. Da wird die Luft dünn und der Kaufwunsch ist inzwischen bei fast allen Familien unerfüllbar. Auch Interessenten für Zweitwohnungen in Ostholstein gibt es seit Mitte letzten Jahres immer weniger, denn auch in diesem Seg- ment warten die Kunden ab und halten erst- mal ihr Geld zusammen. 4. Durchsetzbare Verkaufspreise für Immo- bilien sinken Damit es weiterhin zu Verkäufen kommt, müs- sen Verkaufswillige erkennen, dass wir nicht mehr die Situation von vor einem Jahr haben und die realisierbaren Preise nicht mehr wachsen sondern sinken. Schon heute ist in der täglichen Arbeit zu vermerken, dass die bei Notaren beurkundeten Preise oft um 10% bis 20% unter dem Angebotspreis liegen. Ab- warten nützt hier leider nichts, denn die Marktlage wird nicht besser, sonderlich ver- schlechtert sich eher. 5. Auf den realistisch erzielbaren Verkaufs- preis kommt es an Verschleudern muss man seine Immobilie auch heute nicht, aber es kommt jetzt auf das nötige Fingerspitzengefühl, die Marktkenntnis für das Machbare und die richtige Angebots- strategie an, um seine Immobilie nicht am Markt zu verbrennen. Unrealistische Mond- preise führen dazu, dass es keine oder kaum Anfragen zum Objekt gibt und die Vermark- tungszeit sich immer weiter in die Länge zieht. Das süße Gift von utopischen Preisen versprü- hen einige Kollegen unserer Zunft gerne, nur um an Aufträge zu kommen. Später wird der Kunde dann herunter gekocht. Laufende Preisreduktionen tun dem Image der zu ver- kaufenden Immobilie nicht gut. 6. Welche Objekte werden aktuell in Osthol- stein noch nachgefragt? Im Grunde genommen gibt es nach wie vor Interessenten für alle Immobilienarten, aber es sind deutlich weniger als noch vor einem Jahr und die Kunden sind deutlich wähleri- scher und preissensibler geworden. Weiterhin gibt es Interessenten für Ferienwoh- nungen in allen Preissegmenten. Das Klientel sind hier meist Menschen, die keine Bank zur Finanzierung brauchen oder nur einen kleinen Teil der Kaufsumme finanzieren müssen. Und das schränkt den Kreis der Leute, die sich das leisten können erheblich ein. Erschwerend kommt hinzu, dass viele der begehrten Ur- laubsorte an der Lübecker Bucht die Zweit- wohnungssteuer drastisch erhöht haben, die Nebenkosten erheblich gestiegen sind und noch Unsicherheiten über die wirkliche Höhe der neuen Grundsteuer ab 2025 bestehen. Bei Häusern und Wohnungen zum Dauer- wohnen konzentriert sich das Kaufinteresse eher auf das niedrige bis mittlere Preisseg- ment in dem noch für monatliche Annuitäten 10 Punkte zur deutlich veränderten Situation am Immobilienmarkt an der Lübecker Bucht Komplett veränderter Immobilienmarkt seit Mitte 2022 - persönlich gute Beratung ist wichtiger denn je. Auch klassische Ferienhäuser finden schwer einen Käufer Der Traum vom eigenen Haus ist nicht mehr leicht erfüllbar Die Baukosten sind stark gestiegen