StrandBlick November 2022

58 StrandBlick November | 2022 Mehrfamilienhauses für angenommene 1 Mio. € durchaus verkaufbar waren, hat sich das Blatt durch die gestiegenen Zinsen deutlich gewandelt. Angenom- men dieses Beispiel-Haus hat 4 Wohnun- gen, die alle zu durchschnittlich rund 700€ kalt vermietet sind. Das entspricht in etwa der hier beschriebenen Ertrags- situation. Heute liegt die Renditeerwar- tung der Investoren nicht mehr bei Fak- tor 30, sondern eher bei Faktor 20 und darunter. Das entspricht dann 5% Ren- dite auf das eingesetzte Kapital. Dies würde wiederum bedeuten, dass die Mieten unseres Beispielobjektes nicht mehr bei 700€ pro Monat kalt, sondern bei 1.050 € pro Monat liegen müssten, um 5% Rendite oder Faktor 20 zu erwirt- schaften. Eine derartige Mietsteigerung ist unrealistisch durchzusetzen. Die Mie- ten sind im Übrigen nämlich deutlich ge- ringer gestiegen als die Verkaufspreise. Um unser Beispielobjekt in der heutigen Marktsituation bei bestehender Miet- höhe überhaupt noch für einen Anleger interessant zu machen, dürfte das Ob- jekt bei Faktor 20 und unveränderter Miete heute statt 1 Mio. € nur noch rund 666.000 € kosten. • Auf der anderen Seite ist die Verände- rung der Marktsituation noch nicht bei den verkaufswilligen Eigentümern ange- kommen. Die Preiserwartung ist hier im- mer noch auf dem Niveau von Anfang des Jahres. Der Markt gibt das aber ak- tuell nicht mehr her. Kaufinteressenten bieten aktuell fast immer unter dem An- gebotspreis und Eigentümer haben viel- fach noch nicht realisiert, dass Wunsch- preise nicht mehr erzielt werden können. • Schon heute beobachten wir deutlich geringere Anfragen auf den Immobilien- Portalen. Auch Besichtigungen sind zu- nehmend weniger gefragt. Aber die Qualität der Anfragen nimmt zu. • Wie schon immer sind auch aktuell Mak- ler unterwegs, die Eigentümer von Im- mobilien Verkaufspreise versprechen, die fernab von der Realität sind („Mond- preise“). Wenn der Maklerauftrag erstmal im Sack ist, zeigt dann die ausbleibende Nachfrage, dass alles nicht passt und der Preis runter muss. So verbrennt man eine Immobilie und zum Schluss kommt dann im schlimmsten Fall keinerlei Ver- kauf zustande. • Wir bieten Ihnen an, Ihre Immobilie kos- tenlos einzuwerten und eine individu- elle Vermarktung mit Ihnen zu entwik- keln, die passgenau ist und der aktuellen Marktlage entspricht. Wir streuen Ihnen keinen Sand in die Augen. Versprochen. Immobilien-Blog Anzeige Vor einem halben Jahr existierte noch eine Situation, die wir seit über 10 Jahren gewohnt waren. Verkäufer-Markt. Das war gestern: • Alle waren gewöhnt an ständig stei- gende Immobilienpreise • Fast jeder Verkaufswillige konnte mit satten Gewinnen rechnen. • Finanzierungen waren unter 1% zu haben. • Immobilien verkauften sich fast wie von selbst. • Makler haben sich darauf fokussiert, Ei- gentümer zu gewinnen, die ihre Immo- bilie verkaufen wollen. War die Immobilie erstmal im Angebot, konnte mit einem schnellen Verkauf gerechnet werden. • Kaufinteressenten gab es zur Genüge und wenn alles passte, war auch ein Kaufvertrag zu einem lukrativen Preis schnell unter Dach und Fach. Das ist heute: • Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins am 27. Okt. 2022 um weitere 0,75% auf jetzt 2,0% angehoben und auch weitere Zinserhöhungsschritte sind noch in diesem Jahr denkbar. • Obwohl die Kreditzinsen für Immobilien nicht in direktem kausalen Zusammen- hang mit dem Leitzins stehen, ist daraus begründet doch eine weitere Erhöhung der Zinsen für Immobilien-Kredite zu er- warten. • Aktuell kosten Immobilienkredite bei 80% Kaufpreisfinanzierung und 10 Jahre Zins- festschreibung bereits ca. 4,1% Zinsen und bei 20 Jahren Laufzeit rund 4,4% Zinsen • Bis zum Jahresende könnten eventuell auch Zinsen um die 5 Prozent bei 10 Jah- ren Laufzeit aufgerufen werden. Jedoch spüren die Banken schon heute einen deutlichen Rückgang im Geschäft mit Immobilienfinanzierungen. • Für junge Familien, die ihr Nest bauen oder kaufen möchten, wird die Situation immer schwieriger. • Bei einem beispielhaften Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte für ange- nommene 500.000 € Kaufpreis und einer Kreditsumme von angenommen 400.000 € ergibt sich bei 4 Prozent Kreditzinsen und 2 Prozent Tilgung eine monatliche Belastung von ca. 2.000 €. Anfang diesen Jahres wären bei damals ca. 1% Zinsen und 2% Tilgung nur 1.000 € an monatli- cher Belastung für Zins und Tilgung her- ausgekommen. • Schwellenhaushalte und junge Familien mit nur einem Einkommen stoßen da heute schnell an ihre Grenzen und müs- sen ihren Traum von der eigenen Immo- bilie erstmal zurückstellen und bleiben weiter zur Miete wohnen. • Auswege, um den Traum von der eigenen Immobilie doch auch jetzt noch zu reali- sieren, sind z.B. der Kauf einer kleineren Immobilie und/oder Kompromisse bei der Wohnfläche eingehen und/oder auf länd- lichere Regionen mit niedrigerem Preisni- veau ausweichen und/oder auch Reno- vierungen am neu erworbenen Objekt erstmal zurückstellen bzw. aufschieben. • Wenn mehr Eigenkapital z.B. aus einer Erbschaft oder auch z.B. durch finan- zielle Unterstützung durch die Eltern da ist, lässt sich ein Immobilientraum na- türlich auch bei den jetzt deutlich er- höhten Kreditzinsen etwas einfacher realisieren. Wenn mehr Eigenkapital ein- gesetzt werden kann, wird natürlich auch der für die monatlich für Zins und Tilgung aufzuwendende Betrag wieder erschwinglicher. In dieser komfortablen Situation sind aber leider nicht alle, son- dern nur ein Teil der Kaufinteressenten für Gebrauchtimmobilien oder auch Neubauimmobilien. Es bricht de facto aktuell ein Teil des Marktes weg. • Dann gibt es bei uns an der Küste noch die Kaufinteressenten, die auf der Suche nach einem Zweitwohnsitz in Ostsee- Nähe sind. Hier geht es meist um Eigen- nutzung und/oder Ferienvermietung mit lukrativen Renditechancen. Da sind dann auch meist höhere Eigenkapital Beträge im Spiel, die die Finanzierung etwas leichter machen. Aber auch hier sind die Kaufinteressenten deutlich vor- sichtiger geworden. • Dazu kommen die veränderten Rahmen- bedingungen wie drastisch steigende Energiepreise, Baukosten-Steigerung und weltwirtschaftliche Unsicherheiten, die Kaufinteressenten erstmal abschrek- ken und ihre Kaufentscheidungen zu- rückstellen lassen. • Und da sind da noch die Kapitalanleger, die mit Immobilien Besitz Rendite erwirt- schaften wollen. Wo früher noch Faktor 30 (30-fache Jahresmiete), das entspricht rund 3,3 Prozent Rendite auf das einge- setzte Kapital für den Kauf z.B. eines Der Immobilienmarkt hat sich gedreht.